Почему меняется налоговая политика?

В 2023‑2024 гг. в России наблюдался рост сделок с недвижимостью, а также увеличение средней цены жилья. Федеральный совет по налоговой политике предложил более справедливую систему, где налоговая нагрузка распределяется в зависимости от размеров получаемой прибыли. На основании этих рекомендаций был принят Федеральный закон от 12.07.2024 № 176‑ФЗ, который вступил в силу с начала 2025 года.

Кому налог платить не нужно?

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, если недвижимость находилась в собственности не менее 3 лет (для квартир) или 5 лет (для домов и земельных участков), то налог на доход от её продажи не взимается независимо от суммы сделки. Это правило сохраняется и после введения новой шкалы.

Новые ставки: как выглядит прогрессивная шкала

Если объект продан раньше установленного срока, прибыль от продажи включается в общую налоговую базу за год и облагается по следующей шкале:

  • до 2,4 млн руб. — 13 %;
  • от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15 %;
  • от 5 млн до 20 млн руб. — 18 %;
  • от 20 млн до 50 млн руб. — 20 %;
  • свыше 50 млн руб. — 22 %;

Ставка применяется к сумме всех доходов, полученных в календарном году, включая зарплату, дивиденды и прибыль от продажи других активов.

Схема расчёта налога: от цены покупки до прибыли и применения прогрессивной шкалы.

Как правильно рассчитать налогооблагаемую прибыль

Налог начисляется не на сумму договора купли‑продажи, а на разницу между ценой приобретения и ценой реализации. При этом в расчёт входят:

  • стоимость покупки (включая НДС, если он был уплачен);
  • комиссионные агенту, нотариальные сборы, расходы на ремонт, улучшения, которые повысили стоимость объекта;
  • расходы на ипотечные выплаты, если они были направлены на погашение основной суммы долга.

Если продажная цена ниже расходов, налоговая база считается нулевой.

Пример расчёта (2025 год):

  1. Купили квартиру за 3 500 000 руб.; уплатили нотариальный сбор 30 000 руб. и ремонт 200 000 руб.
  2. Продали её через 2 года за 5 200 000 руб.
  3. Прибыль = 5 200 000 – (3 500 000 + 30 000 + 200 000) = 1 470 000 руб.
  4. Ваша общая годовая налоговая база (зарплата 2 500 000 руб.) = 2 500 000 + 1 470 000 = 3 970 000 руб.
  5. Ставка по шкале – 15 % (потому что база < 5 млн руб.). Налог = 3 970 000 × 15 % = 595 500 руб.

Переходный период: что происходит с сделками до 2025 года

Сделки, заключённые до 1 января 2025 года, подпадают под старый порядок расчёта налога (13 % от разницы, если объект продан до 3‑/5‑летнего срока). Даже если декларацию подаёте в 2025 году, налог рассчитывается по правилам 2024 года – «задний» переход не применяется.

Календарь переходного периода: старые и новые правила налогообложения недвижимости.

Что нужно сделать продавцу, чтобы избежать проблем с налоговой

1. Сохраните все документы о покупке, ремонте, уплате налогов и комиссий. Без подтверждающих бумаг налоговая может начислить налог на всю сумму продажи.

2. Проверьте срок владения. Если вы держали объект более установленного срока, декларацию подавать вовсе не требуется.

3. Составьте расчёт прибыли заранее, используя онлайн‑калькулятор или обратитесь к налоговому консультанту.

4. При продаже недвижимости, где прибыль превышает 2,4 млн руб., учитывайте, что ставка будет повышаться – это может повлиять на суммарную налоговую нагрузку за год.

Документы, которые нужно сохранять при покупке и продаже квартиры.

Что ожидает налогоплательщиков в дальнейшем?

Эксперты отмечают, что в ближайшие годы может появиться уточнение методики учёта расходов на ремонт и модернизацию, а также возможные поправки к минимальному сроку владения. Следите за официальными публикациями Федеральной налоговой службы и региональных органов, которые иногда вводят дополнительные субсидии или льготы.

Итоги: как действовать прямо сейчас

Если вы планируете продать жильё в 2025 году или позже, проверьте срок владения, соберите все подтверждающие документы и рассчитайте прибыль по новой шкале. При необходимости подайте налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, указав полученную прибыль и применив соответствующую ставку.