Эскроу‑счёт – это банковский депозит, на который покупатель переводит деньги за квартиру в новостройке. Банк держит их до выполнения условий договора и выплачивает застройщику только после подтверждённого завершения работ. С 27 октября 2026 г. в эту схему внесено важное уточнение – выплаты делятся в соотношении 80 %/20 %.
Что изменилось с 27 октября 2026 г.
Ранее застройщик получал 80 % от суммы после ввода дома, а оставшиеся 20 % – в течение 30 дней после подписания акта ввода. Новое правило фиксирует, что вторая часть будет перечислена только после официальной регистрации сведений о праве собственности в Росреестре. Это делает процесс более прозрачным и снижает риск недоделок.
Как работает схема 80/20: порядок выплат
Схема выглядит так:
- Покупатель переводит полную стоимость квартиры на эскроу‑счёт в банке‑операторе.
- После получения акта ввода дома в эксплуатацию банк переводит застройщику 80 % от суммы.
- Оставшиеся 20 % остаются заблокированными до момента регистрации права собственности в Росреестре.
- Как только сведения о праве собственности внесены в Единый государственный реестр, банк переводит застройщику вторую часть.
Кто может пользоваться эскроу и кто нет
Эскроу‑счета обязательны для:
- покупателей квартир в новостройках, оформляемых по договору долевого участия (ДДУ) и договору купли‑продажи, где застройщик использует банковскую схему;
- застройщиков, зарегистрированных в реестре застройщиков и имеющих действующий банковский эскроу‑счёт.
Схема не применяется к:
- вторичному жилью, покупка которого происходит без участия банка‑эскроу;
- коммерческой недвижимости, если договор не предусматривает эскроу‑механизм.
Пример расчёта для квартиры стоимостью 6 млн руб.
Предположим, покупатель оплатил полную стоимость – 6 000 000 р.
После ввода дома банк перечислит застройщику 80 % от суммы:
4 800 000 р.
Оставшиеся 1 200 000 р. останутся на эскроу‑счёте до регистрации прав. Если регистрация завершится через 45 дней, то именно в этот момент покупатель получит право собственности, а застройщик – вторую часть выплаты.
Что говорит закон
Нормативная база состоит из нескольких актов:
- Федеральный закон № 215‑ФЗ «Об обязательном страховании ответственности застройщиков» (вводит обязательное использование эскроу‑счетов).
- Постановление Правительства РФ от 22.10.2026 № 1401 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», где зафиксировано правило 80 %/20 % и привязка второй выплаты к регистрации сведений в Росреестре.
- Приказ Банка России от 03.09.2026 № ИП‑49‑2026, регламентирующий порядок работы банков‑операторов эскроу‑счетов.
Согласно статье 5.2 Постановления 1401, «вторая часть выплаты подлежит перечислению только после подтверждения внесения сведений о праве собственности в Единый государственный реестр». Нарушение порядка может повлечь административную ответственность банка‑оператора и застройщика.
Как контролировать процесс и что делать покупателю
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется выполнить следующие шаги:
- Убедитесь, что в договоре чётко указаны реквизиты эскроу‑счёта и название банка‑оператора.
- Сохраняйте все платёжные документы, выписки из банка и переписку с застройщиком.
- Отслеживайте статус ввода дома в эксплуатацию – обычно застройщик предоставляет акт ввода.
- Проверяйте регистрацию прав собственности в личном кабинете Росреестра; как только сведения внесены, запросите у банка подтверждение о переводе второй части.
- При возникновении задержек или требований подписать дополнительные документы – требуйте письменный запрос и консультируйтесь с юристом.
Если банк отказывает в выплате второй части без весомых оснований, обращайтесь в Банк России и в суд по защите прав потребителей.
Таким образом, новое правило делает процесс получения квартиры более безопасным для покупателя, а застройщикам – стимулирует завершать регистрацию прав в срок.
