Что именно изменилось с 1 июля 2026 года
Раньше дистанционная сделка с квартирой требовала активного шага от собственника: он заранее подавал заявление о согласии на электронную регистрацию перехода права. Нет заявления — нет сделки, даже если у мошенника на руках все документы и доступ к аккаунту.
С 1 июля 2026 года эту страховку убрали. Подтверждения личности через Единую биометрическую систему (ЕБС) — то есть изображения лица и образца голоса — теперь достаточно, чтобы запись появилась в ЕГРН без личного визита и без бумажных заявлений.
Логика реформы понятна: человек покупает жильё в другом городе и не должен лететь через полстраны ради одной подписи. Проблема в том, что вместе с бумажной волокитой исчез барьер, который требовал от собственника осознанного действия. Теперь по умолчанию открыто всё, а закрывать нужно вручную.
Как воруют доступ к сделкам
Эксперты рынка недвижимости называют кражу биометрии главным инструментом схемы. Данные добывают тремя путями:
- звонки от «сотрудников банка» или «полиции» — человека разговаривают, а голос записывают;
- фишинговые сайты-двойники портала «Госуслуги», где жертва сама вводит логин, пароль и код из СМС;
- утечки баз с паспортными данными, СНИЛС и фотографиями, которые потом всплывают в открытых профилях соцсетей.
Дальше — самое неприятное. Чтобы восстановить доступ к чужому аккаунту, злоумышленнику часто хватает СНИЛС, ИНН и одной фотографии из открытого профиля: служба поддержки задаёт контрольные вопросы, ответы на которые лежат в интернете. После этого сделка оформляется от имени владельца, а тот узнаёт о ней постфактум — из выписки ЕГРН или от нового жильца на пороге.
Кому грозит в первую очередь, а кого почти не касается
В группе риска — одинокие пожилые собственники: у них редко есть привычка проверять настройки приватности, зато есть квартира и доверчивость к звонящим «из органов». Второй тип — те, кто уже сдавал биометрию, например в банке или через приложение: образец голоса и лица где-то хранится. Третий — люди, недавно продававшие или покупавшие жильё: их паспортные данные осели в базах, которые утекают.
Меньше поводов для паники у тех, кто биометрию в ЕБС не сдавал и не планирует: подтвердить сделку по лицу и голосу от вашего имени технически не получится — сравнивать не с чем. Но расслабляться рано: аккаунт взламывают и другими способами, а данные из утечек никуда не исчезают. И ещё нюанс: если запрет на сделки без личного участия не оформлен, законных препятствий для дистанционной регистрации нет вообще.
Сколько стоит защита и во сколько обходится бездействие
Арифметика простая. Заявление о запрете регистрации без личного участия — бесплатно: госпошлины нет, запись в ЕГРН вносится в течение пяти рабочих дней. Одна поездка в МФЦ и полчаса времени.
Обратный сценарий — квартиру уже продали. Допустим, жильё стоило 9 миллионов рублей. Дальше суд, выписки, почерковедческая и техническая экспертизы, представитель, госпошлина от цены иска: только официальные расходы измеряются десятками тысяч рублей, а восстановление права тянется месяцами. Фотография из соцсетей против пяти рабочих дней и нулевой пошлины — сравнение явно не в пользу «потом разберусь».
Что говорит закон
Нормы об обязательном предварительном согласии собственника на электронную регистрацию прав исключены. Подтверждение личности через ЕБС — теперь законное основание для внесения записи в ЕГРН без личного присутствия и бумажных заявлений, то есть формально сделка выглядит действительной, и оспаривать её приходится уже в суде.
Но механизм защиты остался — статья 36 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Собственник вправе подать заявление о невозможности регистрации перехода права без его личного участия. Такая запись в ЕГРН работает как стоп-сигнал: документы, пришедшие «дистанционно», регистратор отклонит. Снять запрет можно тоже только личным заявлением — ни по телефону, ни через чужой аккаунт это не делается. Сама биометрия живёт по отдельному закону № 572-ФЗ, который и разрешил использовать ЕБС для идентификации.
Что будет дальше
Эксперты сравнивают нынешнюю ситуацию с историей электронных подписей: сначала их считали надёжнее бумаги, а потом они стали лазейкой для махинаций. Логично ждать роста споров о дистанционных сделках и давления на регулятора — вполне вероятно возвращение дополнительного подтверждения, например через нотариуса или «период охлаждения» перед регистрацией. Пока рассчитывать приходится на себя: уведомления из Росреестра и тот самый запрет на сделки без личного участия.
Что делать
Первое действие — сегодня или завтра. Идите в МФЦ (либо подайте через «Госуслуги» с усиленной электронной подписью) заявление в Росреестр о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника. Это самая надёжная блокировка любых дистанционных манипуляций с квартирой.
- проверьте, где у вас открыты профили, и закройте фото документов, номер СНИЛС, адрес и геометки;
- включите в «Госуслугах» уведомления о любых действиях и просматривайте историю входов;
- никогда не называйте коды из СМС и не «подтверждайте личность» по телефону — банк и полиция так не работают;
- предупредите пожилых родственников: их квартира — главная цель схемы.
Если подозреваете взлом — сразу меняйте пароль, пишите в техподдержку портала с требованием заблокировать аккаунт и подавайте заявление о запрете регистрации. Промедление здесь стоит дороже любой поездки в МФЦ.
